Вот что нужно знать о предстоящем референдуме Bring Chicago Home

В бюллетенях на первичных выборах 2024 года избирателям в городе Чикаго предлагается ответить на вопрос, одобряют ли они так называемый «налог на особняки», который фундаментально изменит способ налогообложения на передачу недвижимости в городе.

В формулировке референдума избирателям предлагается решить, следует ли городу перейти от нынешней модели фиксированного налога на передачу недвижимости к прогрессивному налогу, который повлияет на операции с недвижимостью любой стоимости.

Сторонники говорят, что постановление приведет к снижению налога на передачу примерно 94% объектов недвижимости в городе, но критики предупреждают, что это может иметь разрушительные последствия для рынка коммерческой недвижимости.

По мнению сторонников законопроекта, если большинство избирателей поддержат референдум, городской совет Чикаго должен будет оценить и принять постановление весной.

Так что же именно повлечет за собой изменение налога на передачу недвижимости?

В настоящее время передача недвижимости в Чикаго облагается налогом по фиксированной ставке в размере $3,75 за каждые $500 покупной цены.

Предлагаемая структура налогообложения позволит снизить этот налог до $3 на каждые $500 трансфертной цены при условии, что недвижимость продается менее чем за $1 миллион. По словам чиновников, это означает сокращение на 20%.

В то же время повышенная ставка будет применяться к недвижимости стоимостью от $1 до $1,5 миллиона, при этом эта стоимость будет облагаться налогом по ставке $10 на каждые $500 покупной цены. Это будет означать увеличение на 233% по сравнению с нынешним показателем.

Для любой стоимости, превышающей $1,5 миллиона, налог на передачу будет увеличен до $15 на каждые $500 стоимости, то есть увеличение на 400%.

Согласно тексту референдума, средства, полученные от повышения налогов, пойдут на инициативы, направленные на борьбу с бездомностью в городе.

«Доходы от повышения будут использоваться для решения проблемы бездомности, включая предоставление постоянного доступного жилья и услуг в городе Чикаго», — говорится в тексте референдума.

В соответствии с положениями налога на передачу, эти ставки будут оплачиваться покупателем недвижимости, если только покупатель не освобожден от налога в соответствии с законодательством штата. Конкретные обстоятельства, при которых покупатель будет освобожден от уплаты налога, можно найти в государственных формах отчетности о передаче недвижимости. В таких случаях налог будет уплачиваться продавцом.

Сторонники постановления говорят, что налог будет приносить $100 миллионов в год.

По словам чиновников, почти 94% объектов недвижимости, проданных в Чикаго, получат снижение налогов, поскольку их стоимость составляет менее $1 миллиона.

Они также утверждают, что это предложение освободит от налога проекты, направленные на строительство доступного жилья. Средства будут использованы для строительства постоянного жилья, а также для предоставления консультаций по вопросам злоупотребления психоактивными веществами и другие комплексные услуги.

«В результате этого изменения среднестатистический покупатель дома увидит снижение суммы, которую ему придется потратить на налог на передачу недвижимости, — сказал олдермен Карлос Рамирес-Роза. — Но мы также просим верхушку рынка, некоторые из крупнейших корпораций в мире, чтобы при покупке недвижимости в городе Чикаго они платили немного больше».

По данным LP Legal, критики повышения налогов говорят, что это окажет разрушительное влияние на продажи коммерческой недвижимости, поскольку владельцы уже ощущают последствия того, что все больше предприятий начинают просить сотрудников работать из дома, что приведет к снижению накладных расходов и уровня заполняемости бизнес-центров.

По данным Crain’s Chicago Business, объем сделок с коммерческой недвижимостью в Чикаго в первой половине 2023 года составил примерно $5,3 миллиарда, что на 51% меньше, чем в предыдущем году.

Бывший кандидат в мэры Чикаго Пол Валлас, пишущий от имени консервативно настроенного Института политики Иллинойса, раскритиковал эту меру за ее непропорциональное воздействие на коммерческую недвижимость и предупредил, что она может привести к более низким, чем ожидалось, доходам из-за спада продаж в Чикаго.

По данным издания The Real Deal, в городе уже были поданы иски, утверждающие, что текст референдума слишком расплывчат, и непонятно, как именно полученные от налога средства будут потрачены на строительство доступного жилья и искоренение бездомности.

Национальная ассоциация риэлторов также выступила против предложенного постановления, заявив, что его воздействие на коммерческий бизнес в конечном итоге отразится на домовладельцах.

Если эта мера будет принята, городской совет должен будет разработать и принять постановление, определяющее не только сами налоговые изменения, но и то, какие организации будут назначены или созданы для надзора за распределением средств, полученных в результате налоговых изменений.