В США «зомби-ипотека» снова преследует тысячи домовладельцев, которым грозит лишение права выкупа

Согласно шокирующему отчету, тысячи домовладельцев в США сталкиваются с риском потерять свои дома из-за «зомби-ипотеки», причем некоторые из них будут лишены права дальнейшего выкупа жилья.

Зомби-ипотека (Zombie mortgage) в США обычно относится к ситуации, когда владелец недвижимости перестал выплачивать ипотечные платежи, а банк или кредитор не начал процесс форклоуза (изъятия имущества) по различным причинам. В результате ипотечный заем остается на кредиторских книгах как актив, хотя платежи по нему не поступают.

Такие ситуации могут возникать, например, когда банк откладывает форклоуз на неопределенный срок из-за правовых, экономических или стратегических соображений. Владелец недвижимости, который перестал платить ипотеку, может фактически проживать в доме или квартире без оплаты, пока банк не решит начать процесс форклоуза. Такие ситуации могут длиться годы, что и приводит к термину “зомби-ипотека”.

Для банка зомби-ипотека может быть неудобной, так как это замедляет возврат средств и увеличивает риски связанные с недвижимостью.

Многие из ошеломленных домовладельцев взяли вторые ипотечные кредиты во время пузыря субстандартного кредитования на рынке жилья в период с 2004 по 2008 год, но эти кредиты до сих пор преследуют их.

Расследование, проведенное NPR, выявило как минимум 10 000 старых вторых ипотечных кредитов за два последних года, по которым была начата деятельность по взысканию заложенного имущества.

Есть опасения, что проблема распространится по всей Америке.

«Если вы посмотрите на количество заявлений о лишении права выкупа или, по крайней мере, на попытки взыскать этот долг, вы увидите, что в отдельных юрисдикциях их число резко возрастает до тысяч, если не больше», — говорит Дэвид Вебер, профессор юридического факультета Университета Крейтона.

Два года назад весенним утром медсестра из Массачусетса вышла из входной двери и обнаружила 20 машин, припаркованных возле ее дома в Quincy. Все эти люди явились к женщине с намерением продать ее дом, сообщает NPR.

«У меня было такое чувство, будто произошло что-то действительно плохое… как будто кто-то из соседей умер», — сказала Макдонаф.

Когда она подошла к одному из подъехавших к ней домой людей, ей сказали: «Мы продаем ваш дом».

Женщина была ошеломлена. Она владела этим домом 17 лет, но «зомби-ипотека» преподнесла сюрприз.

Она купила дом в 2005 году за $365 000, взяв кредит «80/20». Одна ипотека покрыла 80% стоимости дома — $292 000, а другая — оставшиеся 20% — $73 000.

«Это была самая простая вещь, на которую я когда-либо подавала заявку. Я просто заполнила документы, подала их, и кредит утвердили», — сказала Макдонаф NPR.

Женщина исправно вносила ипотечные платежи в течение первых двух лет, но после второго года проценты резко возросли, в результате чего ее ежемесячная выплата увеличилась на $700.

Когда она попросила изменить тип выплаты ипотеки, компания, которая выдавала оба кредита, проинформировала ее о том, что вторая ипотека была прощена.

«Я помню, что готовила ужин и разговаривала с представителем и он сказал мне, что мне больше никогда не придется платить по второй ипотеке. И я просто ни в чем не сомневалась, потому что была так благодарна, ведь мне пошли на уступки», — сказала она.

Макдонаф сказала, что с тех пор больше не получала счета по 20%-ному кредиту. Но недавно ей начали звонить и просить денег.

Решив, что эти телефонные звонки были мошенничеством, она их проигнорировала.

Далее женщина получила письмо от компании First American National, о которой она никогда не слышала.

«В нем говорилось о выплате, и они хотели получить оплату в $77 000. Я просто не поверила в это», — сказала она.

Затем компания First American National продолжала звонить Макдонаф и угрожать ей лишением права выкупа, если она не заплатит.

Когда женщина позвонила в компанию, которая обслуживала первую ипотеку, ей сказали, что это, скорее всего, мошенничество.

«Я плакала, будто у меня случился нервный срыв. Они продолжали говорить, что собираются мне помочь, и я не потеряю дом», — сказала Макдоноф.

Но ее опасения были вполне обоснованными.

Компании с ограниченной ответственностью, зарегистрированные в Делавэре и чьи личности владельцев защищены законом, скупили пачки ипотечных кредитов за копейки после жилищного кризиса 2008 года — когда банки продавали их по дешевке, пока терпели крах.

Поскольку после кризиса цены на жилье были низкими, ипотечные кредиты оказались бесполезными. Но как только в последующие годы стоимость домов резко возросла, инвесторы, выкупившие кредиты, стали искать возможности заработать.

Дом Макдонаф, который она купила за $365 000, сейчас стоит $600 000.

Компания First American National купила дом Макдонаф на аукционе за $178 500 и теперь является законным владельцем. Однако женщина все еще живет в доме после подачи иска, в котором утверждается, что компания использовала несправедливые и обманные методы, чтобы лишить ее права выкупа.

Сейчас она продолжает платить по своей первой ипотеке.

«Я чувствую, что то, что произошло, было настоящим кошмаром. Но я все еще очень надеюсь, что останусь дома. Я очень надеюсь, что выиграю это дело», — сказала Макдонаф.

Адвокаты женщины утверждают, что вторая ипотека, которая, как ей сказали, была прощена, вместо этого была продана в 2020 году вместе с примерно 600 другими ипотеками компании First American National.