Рынок жилья настолько плох, что Zillow предлагает покупателям бесплатные деньги
В условиях, когда ставки по ипотечным кредитам достигли 21-летнего максимума, а количество ежемесячно продаваемых домов находится вблизи самой низкой отметки более чем за десять лет, ипотечные брокеры идут на необычные меры, чтобы побудить покупателей выйти на рынок жилья.
Одним из наиболее привлекательных приемов является предложение онлайн-платформы по продаже недвижимости Zillow, которая предлагает новым покупателям жилья тысячи долларов для помощи в оплате первоначального взноса. В рамках программы, которую компания реализует в Аризоне, квалифицированным покупателям жилья предоставляются субсидии в размере 2% от стоимости покупки, что позволяет снизить первоначальный взнос до 1%.
Для так называемого стартового дома в Аризоне стоимостью 275 тыс. долларов (такой пример приводит Zillow в своем пресс-релизе, анонсирующем программу) это означает получение субсидии в размере 5500 долларов.
Как объясняет экономист Zillow Орф Дивунги, компания предлагает ту же помощь, которую потенциальные покупатели жилья часто получают от своих родителей. “В условиях жесткого кредитования у вас есть арендаторы, которые платят за жилье столько же, если не больше, чем они платили бы за собственное”, – говорит Дивунги. “Это идеальный момент, чтобы вмешаться и помочь тем, кто оказался в стороне из-за того, что у них нет доступа к материнскому капиталу”.
Представители Zillow не стали уточнять, какую сумму компания рассчитывает выделить на помощь в оплате первоначального взноса и каков, по их мнению, будет средний размер индивидуальной субсидии, однако компания надеется распространить этот план на всю страну. Поскольку программа рассчитана только на покупателей, впервые приобретающих жилье с доходом ниже среднего по региону, размер грантов вряд ли превысит 10 000 долларов.
Высокие процентные ставки, нехватка жилья
По данным Национальной ассоциации риэлторов, в августе в США было продано всего 4,04 млн. существующих домов, что является худшим показателем за весь август с 2010 года. По мнению риэлторов и наблюдателей за рынком жилья, вялый рынок обусловлен не только высокими процентными ставками, но и нехваткой свободных домов. Нехватка жилья обусловлена замедлением темпов строительства в связи с пандемией и нежеланием существующих домовладельцев отказываться от низких ипотечных ставок, которые они получили несколько лет назад.
“Это странный, странный рынок”, – говорит Буч Лейбер, агент по продаже недвижимости и президент совета директоров Phoenix Realtors. “У нас очень, очень мало предложений. Когда процентные ставки выросли, мы увидели, что активность покупателей снизилась. Проблема в том, что активность продавцов тоже снизилась. Если у них есть ипотека, то она составляет 3%, 4%, 5%, и они не хотят переезжать”. По данным Investopedia, средняя 30-летняя фиксированная процентная ставка по состоянию на 16 октября составляла 8,07%.
Чтобы привлечь покупателей, строители жилья также пытаются снизить цену заемных средств. В то время как Zillow предлагает помощь в оплате первоначального взноса, строители снижают процентные ставки для покупателей, “выкупая” ипотечные ставки. По сути, они выплачивают банку или организатору ипотечного кредитования единовременную комиссию в обмен на снижение процентной ставки. Поскольку крупнейшие застройщики, такие как Lennar и Pulte, также владеют компаниями, предоставляющими ипотечные кредиты, они подвергаются меньшему финансовому риску.
Хотя компания Zillow не является строителем жилья, она также пытается захватить как можно большую часть рынка недвижимости. Основанная в 2004 г. в Сиэтле компания Zillow начала свою деятельность как онлайновая служба данных и объявлений о продаже недвижимости. С тех пор она расширила свою деятельность, включив в нее управление квартирами, посредничество в аренде, а также связь покупателей и продавцов с агентами. В 2018 году Zillow приобрела компанию Mortgage Lenders of America, чтобы выйти на рынок жилищного кредитования. По словам генерального директора и соучредителя Zillow Рича Бартона, к 2025 году компания намерена удвоить свою долю во всех сделках с недвижимостью в США с 3% до 6%.
По словам Лейбера, помогая потенциальным покупателям жилья взять ипотечный кредит, Zillow подключает их к своему набору продуктов и услуг в сфере недвижимости. “Если им удастся вовлечь их в экосферу Zillow, они надолго привяжутся к Zillow”, – говорит он.
Создание стимулов для покупателей жилья с низким уровнем дохода, которые бы брали на себя долговые обязательства, вызывает в памяти призрак субстандартной ипотеки, которая способствовала возникновению мирового финансового кризиса 2008 года. Однако руководители Zillow утверждают, что эта программа совсем не похожа на те рискованные ипотечные кредиты, которые предлагались неквалифицированным покупателям почти два десятилетия назад.
“Это не 2006 и не 2007 год”, – говорит Дивунги. “Это обычный 30-летний кредит с фиксированной процентной ставкой, где потенциальные покупатели должны соответствовать всем обычным требованиям”. Кроме того, по его словам, сейчас так много хорошо квалифицированных покупателей, нуждающихся в жилье, что Zillow не приходится выдавать кредиты неквалифицированным покупателям. “Уровень просрочек по ипотечным кредитам сегодня ниже, чем до пандемии или практически в любой другой период истории”, – говорит Дивунги. “Кредитные баллы новых покупателей жилья находятся на самом высоком уровне с тех пор, как мы их регистрировали”.
Хотя программа Zillow необычна тем, что помощь в оплате первоначального взноса предоставляется кредитором, существует множество подобных программ, реализуемых правительствами и некоммерческими организациями для помощи начинающим покупателям жилья, особенно военнослужащим или представителям малообеспеченных слоев населения.
Прежде чем участвовать в какой-либо программе, имеет смысл побеседовать с консультантом по вопросам приобретения жилья, говорит Джеки Бойс, эксперт по жилищным вопросам в Money Management International, некоммерческой организации, предлагающей консультации по ряду программ финансового образования. Хотя по своей сути в программе помощи с первоначальным взносом нет ничего подозрительного, “покупателям необходимо проделать большую домашнюю работу”, – говорит она.
