Продажи домов в США переживают рекордное падение за последние два года: весенний рынок не оправдал ожиданий

Ожидавшийся весенний подъём на рынке жилья в США оказался слабее прогнозов: по данным за март, продажи готовых домов упали на 5,9% по сравнению с февралем. Это крупнейшее падение с ноября 2022 года, с учётом сезонных колебаний. В годовом выражении снижение составило 2,4% по сравнению с мартом 2024-го.

Эксперты связывают такое поведение рынка с ростом ипотечных ставок и продолжающимся ростом цен на жильё. При этом в феврале наблюдался небольшой рост продаж, и появление нового предложения на рынке должно было усилить активность покупателей. Весна традиционно считается горячим сезоном для сделок с недвижимостью — семьи с детьми стараются завершить переезды до начала нового учебного года.

Ипотечные ставки вновь растут

После небольшого снижения в начале года, ставки резко подскочили в последние недели. Это произошло на фоне экономической нестабильности, вызванной заявлениями президента Трампа о возможных новых пошлинах, что повлияло на рынок облигаций — один из ключевых факторов для формирования ипотечных ставок.

По данным Freddie Mac, средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке на прошлой неделе составила 6,81%, хотя в марте она держалась ближе к 6,6%.

Цены растут, несмотря на слабый спрос

Средняя цена на готовое жильё в марте достигла $403,700 — это больше, чем $392,900 годом ранее, и выше февральской отметки в $398,400. Хотя темпы роста замедлились, жильё продолжает дорожать.

Старший экономист по США в Pantheon Macroeconomics Оливер Аллен считает, что в лучшем случае рынок “будет топтаться на месте”. По его словам, за последние годы продажи тесно коррелировали с изменениями ставок: чем выше ставка — тем ниже продажи.

“Сейчас мы наблюдаем крайне вялую картину на рынке: его буквально замораживает разница между ставками по новым кредитам (почти 7%) и уже оформленным ипотекам, где в четвёртом квартале среднее значение было около 4,3%”, — пишет Аллен.

Экономическая мобильность под угрозой

Главный экономист Национальной ассоциации риелторов Лоуренс Юн отмечает, что слабые продажи отражают более широкую проблему — снижение экономической мобильности населения. Всё меньше людей могут позволить себе улучшение жилищных условий или переезд.

За последние два года рынок готового жилья показывает самые низкие объёмы продаж с середины 1990-х.

Рынок нового жилья показывает рост

На фоне слабости вторичного рынка продажи новых домов, напротив, растут. По данным U.S. Census Bureau и Министерства жилищного строительства и городского развития, в марте продажи новых частных домов увеличились на 7,4% по сравнению с февралем и на 6% по сравнению с мартом прошлого года.

Средняя цена нового дома составила $403,600 — практически на одном уровне с ценой готового жилья. Это необычное явление: как правило, новые дома стоят на 15–20% дороже. По словам Юна, это говорит о том, что застройщики переходят к строительству более доступных, компактных домов, отказываясь от масштабных и дорогих проектов.

Это положительный сигнал для покупателей, которым не по карману вторичное жильё. Однако в ряде регионов, особенно на Северо-Востоке, нового строительства всё ещё недостаточно.

Покупатели выжидают

Дополнительным признаком слабого спроса стало снижение количества ипотечных заявок: за неделю, завершившуюся 18 апреля, их число упало на 12,7%, согласно данным Mortgage Bankers Association.

По словам президента MBA Боба Броксмита, это напрямую связано с резким ростом ставок за последние недели.

“Многие потенциальные заёмщики предпочитают пока остаться в стороне, ожидая большей ясности в отношении будущего ставок и состояния экономики”, — отметил он.