Продавцы жилья разочарованы новой налоговой льготой Байдена в размере $10 000

Некоторые домовладельцы, такие как Маккензи Кипп, которые извлекли выгоду из исторически низких ставок по ипотечным кредитам во время пандемии, рискуют потерять значительную сумму денег в соответствии с предложенной президентом Джо Байденом налоговой льготой в размере $10 000 за продажу своих первых (так называемых «стартовых») домов. Стартовый дом — это дом, который обычно является первым, который человек или семья могут позволить себе купить, часто используя сочетание сбережений и ипотечного финансирования. 

Стремясь облегчить дефицит на рынке жилья и поддержать домовладельцев, желающих модернизировать жилье, Байден объявил в четверг о предложении, направленном на стимулирование продажи стартового жилья.

«Для домовладельцев, которые ищут новое жилье, но боятся отказаться от более низкой ставки по ипотеке, я предлагаю налоговую льготу в размере $10 000, если они продадут свои стартовые дома», — написал Байден в Твиттере. Инициатива направлена на то, чтобы сделать больше домов доступными для тех, кто впервые покупает жилье, и позволить нынешним домовладельцам переехать в жилье, которое «лучше соответствует их потребностям», а налоговая льгота в размере $10 000 призвана облегчить финансовое напряжение.

«Я понимаю намерения, стоящие за предложением Байдена, но, честно говоря, математика для меня не складывается», — сказала Кипп в пятницу днем.

Например, рассмотрим домовладельца, который воспользовался средней ставкой по ипотеке в $2,96% в 2021 году, обеспечив 10-процентный первоначальный взнос за дом стоимостью $450 000 с 30-летней ипотекой с фиксированной ставкой. В течение срока действия кредита он выплатит в общей сложности $611 557,81, включая проценты в размере $206 557,81.

Для сравнения, предположим, что тот же домовладелец продал свой дом и купил дом по аналогичной цене в марте 2024 года по текущей процентной ставке 6,91%. Общая сумма выплат составит $961 214,41, а проценты составят $556 214,41.

Разница очевидна. «Потерять сотни тысяч в виде процентов, сэкономленных на налоговых льготах в размере $10 000, просто не стоит того», — сказала Кипп.

Выбор налоговой льготы Байдена и продажа дома для получения новой ипотеки по более высокой ставке приведет к дополнительным выплатам процентов в размере $339 656,60, что значительно затмит предлагаемый стимул в размере $10 000.

Это эффект «запирания», и, по данным Федерального агентства жилищного финансирования (FHFA), число домовладельцев, испытывающих его, растет.

Эффект, определяемый как ситуация, когда растущие ставки по ипотечным кредитам отталкивают домовладельцев от продажи, оказывает ощутимое влияние на доступность жилья, заявили FHFA в отчете, опубликованном ранее на этой неделе.

В отчете говорится, что почти все активные ипотечные кредиты в США имеют фиксированную ставку, при этом процентные ставки по большинству кредитов значительно ниже текущих рыночных ставок. Согласно выводам агентства, такое неравенство создает сильное препятствие для продаж. «На каждый процентный пункт, на который рыночные ставки по ипотечным кредитам превышают первоначальную процентную ставку, вероятность продажи снижается на 18,1%».

Следовательно, по данным FHFA, эффект блокировки привел к 57-процентному сокращению продаж домов по ипотечным кредитам с фиксированной процентной ставкой только в последнем квартале 2023 года, что предотвратило более 1,3 миллиона продаж в период со второго квартала 2022 года по четвертый квартал 2023 года.

Ограничение предложения, вызванное нежеланием продавать, привело к росту цен на жилье на 5,7%, заявили в FHFA.

Однако даже при высоких ставках и ценах покупатели все равно находятся. Согласно отчету Национальной ассоциации риэлторов, опубликованному в четверг, продажи существующих домов в прошлом месяце подскочили на 9,5%, что стало самым большим ежемесячным увеличением продаж существующих домов за год.

Однако в годовом исчислении продажи упали на 3,3%, что говорит о том, что некоторые потенциальные покупатели все же остаются в стороне.