Когда рынок жилья в США снова рухнет?

Крах рынка жилья происходит, когда стоимость жилья резко падает из-за отсутствия спроса или избытка предложения. Крах рынка жилья может произойти по множеству причин, таких как глубокая рецессия, из-за которой домовладельцы теряют работу, высокие ставки по ипотечным кредитам, делающие дома недоступными, или избыток доступных домов, которые покупатели не хотят или не могут себе позволить купить.

Согласно индексу цен на жилье S&P/Case Shiller, во время последнего обвала рынка жилья цены упали более чем на 15% в 2008 году по сравнению с 2007 годом.

Когда произойдет следующий крах рынка жилья в США?

На данный момент нет никаких признаков того, что рынок жилья в США вот-вот рухнет. Фактически, экономические перспективы и ожидания рынка недвижимости на национальном уровне на 2024 год являются позитивными.

«Если не произойдет значительного роста уровня безработицы, которого в настоящее время нет в прогнозах, ожидается, что рынок жилья продолжит восстанавливаться с минимумов 2023 года», — сказала Сельма Хепп, главный экономист аналитической компании CoreLogic, занимающейся анализом данных о недвижимости.

Лоуренс Юн, главный экономист и старший вице-президент по исследованиям Национальной ассоциации риэлторов, согласился с тем, что нет никаких признаков того, что крах рынка жилья неизбежен.

«Существует нехватка жилья и постоянное создание рабочих мест. Я бы забеспокоился, если бы было переизбыток предложения и если бы мы оказались в рецессии, приводящей к сокращению рабочих мест, но сегодня это не так», — сказал он.

Согласно анализу Washington Post, цены на жилье выросли на 54% с 2019 года, что заставило некоторых экономистов беспокоиться о возможности возникновения пузыря на рынке жилья, который может лопнуть. Однако, несмотря на то, что цены на жилье продолжают расти, темпы роста замедлились. Хепп прогнозирует рост цен на жилье примерно на 3% в 2025 году после роста на 5% в 2024 году. В апреле 2022 года CoreLogic сообщила, что цены выросли на 20,1% по сравнению с апрелем 2021 года.

Майский прогноз стоимости жилья и продаж от Zillow предполагает, что стоимость жилья упадет в 2024 году, но лишь незначительно — всего на 1,4% в национальном масштабе.

«Это хороший признак того, что рынок становится более сбалансированным. Низкая стоимость ипотечного кредита, рекордно высокий собственный капитал и растущее финансовое благосостояние означают, что очень немногие люди сталкиваются с просрочками по ипотечным кредитам», — сказал Орф Дивунги, старший экономист Zillow.

Хепп ожидает, что продажи домов, вероятно, увеличатся из-за ожидаемого снижения процентных ставок по ипотечным кредитам и увеличения количества существующих домов на рынке.

«В настоящее время экономические прогнозы на 2025 год также позитивны, что указывает на позитивный прогноз для рынка жилья», — сказал Хепп.

Крах рынка жилья: динамика спроса и предложения

Рик Шарга, основатель и генеральный директор CJ Patrick Co., говорит, что некоторые люди думают, что рынок жилья снова рухнет, потому что объем продаж в последние годы был вялым. В 2023 году было продано около 4 миллионов существующих домов, это самый низкий показатель продаж домов примерно за 25 лет. Шарга сказал, что продажи, вероятно, останутся довольно слабыми до конца 2024 года и начала 2025 года.

«Но это не означает, что нынешние домовладельцы бросятся продавать свои дома со скидкой от 20% до 30%, как предсказывают многие мрачные прогнозисты. Спрос по-прежнему будет обусловлен демографическими факторами; в стране самое большое количество молодых людей в возрасте от 25 до 34 лет за всю ее историю. Спрос, хотя и несколько ослаб, по-прежнему превышает предложение, что привело к тому, что цены на жилье продолжают расти, несмотря на сегодняшние более высокие ставки по ипотечным кредитам», — сказал Шарга.

Уроки жилищного кризиса

Крах жилищного рынка, начавшийся в 2007 году и способствовавший глобальному финансовому кризису, продолжает тяжело давить на умы многих экономистов и потребителей. Но факторы, которые привели к этому краху, сегодня отсутствуют.

«Буквально все в сегодняшней динамике рынка жилья отличается от условий, которые привели к жилищному кризису 2007 года», — сказал Шарга. Это включает в себя ограниченное предложение домов, высокий уровень собственного капитала, экономическую мощь и строгие правила, которым должны соответствовать ипотечные заемщики.

«Сегодня рискованных субстандартных ипотечных кредитов практически нет. Поэтому обвала рынка не будет. Более того, большинство домовладельцев взяли ипотечные кредиты с низкой фиксированной процентной ставкой», — сказал Юн.

По словам Хепп, стандарты кредитования сегодня значительно более строгие. Кроме того, у большинства домохозяйств гораздо больше собственного капитала, чем в 2007 году, поскольку домовладельцы рефинансировали свои кредиты под низкие процентные ставки по ипотечным кредитам, а также из-за быстрого роста цен на жилье. По ее словам, среднее соотношение кредита к стоимости (LTV) сейчас намного ниже, чем во время жилищного кризиса.

Признаки краха рынка жилья

Независимо от того, следите ли вы за стоимостью своего дома или надеетесь купить новый дом, вы можете следить за признаками будущего краха рынка жилья. По словам Юна, экономический шок, такой как крупный крах фондового рынка или большие, продолжительные сокращения рабочих мест, могут сигнализировать о начале краха рынка жилья, а также о значительном увеличении предложения домов.

Если безработица будет быстро расти, а домовладельцы не смогут позволить себе выплаты по ипотеке, они могут потерять свои дома из-за потери права выкупа. Значительный рост числа случаев потери права выкупа приведет к снижению стоимости домов, что приведет к потенциальному жилищному кризису.

«В настоящее время на некоторых рынках может вызывать беспокойство значительное увеличение расходов, не связанных с ипотекой, таких как страхование имущества и налоги. Это может быть более серьезной проблемой для домохозяйств с фиксированным доходом, которые могут решить продать свой дом, если они больше не смогут позволить себе производить эти платежи. Если в результате на продажу будет выставлено значительное количество объектов недвижимости, это может снизить цены на жилье и ослабить рынок. Тем не менее, поскольку нехватка жилья все еще перевешивает влияние этих дополнительных расходов, жилищный кризис маловероятен, особенно широкомасштабный», — сказала Хепп.

Шарга предлагает потребителям следить за ситуацией на местном рынке, например, за тем, растет или снижается население и рынок труда, а также за заработной платой, продажами домов и ценами на жилье.

«Хотя общенациональный крах жилищного строительства остается маловероятным, каждый рынок уникален, и на некоторых из них, вероятно, цены снизятся даже в то время, как общенациональные показатели растут», — сказал Шарга.

Что крах рынка жилья может означать для покупателей

По данным опроса LendingTree, более трети потребителей (35%) считают, что кризис на рынке жилья может облегчить им покупку дома.

Крах обычно означает, что на рынке имеется переизбыток домов, а цены продажи резко упали. Однако крах рынка жилья часто сопровождается рецессией и потерей рабочих мест, что затрудняет получение права на покупку дома. Кроме того, домовладельцы, возможно, не захотят продавать жилье на падающем рынке.

Тем не менее, возможность снижения конкуренции за жилье и возможность снижения ставок по ипотечным кредитам, которые могут сопровождать финансовый кризис, побуждают некоторых покупателей надеяться на сдвиг на рынке недвижимости.

Что крах рынка жилья может означать для продавцов

В случае краха рынка жилья домовладельцы, которым не нужно срочно продавать жилье, могут предпочесть подождать, пока стоимость дома не начнет восстанавливаться.

Как подготовиться к потенциальному краху рынка жилья

Если вы беспокоитесь о том, что рынок жилья снова рухнет, вы можете предпринять шаги для защиты своего финансового благополучия, например:

— Создайте резервный фонд сбережений, по крайней мере, на три-шесть месяцев расходов;

— Сократите долг, особенно долг по кредитным картам с высокими процентами;

— Купите дом, который вы можете себе позволить;

— Если возможно, доплатите остаток по ипотеке;

— Выбирайте ипотеку с фиксированной ставкой, чтобы ваша основная сумма и проценты оставались неизменными на протяжении многих лет.

Крах рынка жилья: часто задаваемые вопросы

2024 год — хорошее время для покупки дома?
Подходящее время для покупки дома зависит от ваших индивидуальных обстоятельств, таких как гарантия трудоустройства и приверженность району или городу. Но высокие цены на жилье и высокие ставки по ипотеке затрудняют покупку дома в 2024 году для многих покупателей. Кроме того, большинство рынков по-прежнему благоприятствуют продавцам, поскольку спрос превышает предложение жилья.

Как узнать, что рынок жилья скоро рухнет?
Существует множество индикаторов, за которыми стоит следить, чтобы увидеть, не рухнет ли рынок жилья снова. Если спрос падает из-за сокращения рабочих мест или рецессии, предложение домов внезапно увеличивается или происходит серьезный экономический спад, — это может указывать на приближающийся кризис.

Скоро ли жилье снова станет доступным?
Ассоциация ипотечных банкиров прогнозирует, что к концу 2024 года ставки по ипотечным кредитам снизятся примерно до 6,6%. Однако ожидается, что цены на жилье будут продолжать расти, поэтому общая доступность будет проблемой.