Как растущие ставки сужают возможности на рынке недвижимости

14 ноября Freddie Mac сообщил, что средняя ставка по 30-летним ипотечным кредитам с фиксированной процентной ставкой составила 6,78%, снизившись всего на 0,01% за неделю. Для сравнения, в конце сентября, после сокращения ставки федеральных фондов Федеральной резервной системой (ФРС) на полпроцента, ставка была 6,08%. Год назад, в ноябре 2023 года, этот показатель достигал 7,29%.

Ставка по 15-летним ипотечным кредитам, согласно тому же отчету, составила 5,99%, что также лишь немного ниже уровня предыдущей недели. Год назад она составляла 6,67%. Эти данные касаются стандартных ипотечных займов с внесением 20% первоначального взноса и отличной кредитной историей.

Почему ставки растут, несмотря на действия ФРС?

ФРС в начале ноября вновь снизила ключевую ставку на 0,25%, установив диапазон 4,5–4,75%. Однако это не остановило рост ипотечных ставок. Причина в том, что реальные ставки на займы для потребителей больше зависят от рынка облигаций, чем от решений ФРС.

С сентября инвесторы активно повышают доходности 10- и 30-летних облигаций США, которые напрямую коррелируют со ставками по ипотеке и автокредитам. Так, доходность 10-летних облигаций выросла с 3,7% в конце сентября до 4,4% к началу ноября.

Как это влияет на покупателей жилья?

Согласно словам главного экономиста Freddie Mac, Сама Хатера, как только ставки начали расти в октябре, заявки на покупку жилья упали. За последний месяц их количество сократилось на 10%. Это особенно ощутимо на фоне инфляции, из-за которой многие семьи уже сталкиваются с трудностями в планировании бюджета.

Экономисты также отмечают, что такие действия ФРС, как снижение ставок, не всегда синхронизируются с рыночной политикой инвесторов. Дефицит бюджета США за финансовый год, завершившийся 30 сентября, составил $1,8 трлн, из которых 27% было профинансировано за счет займов. Это оказывает дополнительное давление на рынок облигаций.

Влияние на перспективы ипотечного кредитования

ФРС планирует продолжить снижение ставки федеральных фондов: в декабре ожидается еще одно снижение на 0,25%, а в 2025 году возможно снижение на 100 базисных пунктов. Однако эти меры могут не привести к существенному облегчению для ипотечных заемщиков, если рынок облигаций продолжит расти.

Глава ФРС Джером Пауэлл, выступая 7 ноября, подчеркнул, что основной целью остается снижение инфляции до 2%, при сохранении стабильности на рынке труда. Однако он признал, что долгосрочные последствия текущей экономической политики, включая новые инициативы президента, пока сложно предсказать.

Что ждет покупателей этой зимой?

Эксперты предполагают, что в ближайшие месяцы покупателям жилья придется адаптироваться к новым условиям: выбирать менее дорогие объекты или увеличивать первоначальный взнос для снижения общего размера кредита. В то же время снижение ставок в будущем может принести некоторое облегчение, но это не произойдет в одночасье.

Таким образом, охота за доступным жильем этой зимой будет напоминать борьбу за лучшие куски на праздничном столе: кто успеет первым, тот и победит.