«Это не инклюзивно»: план строительства жилья для пожилых людей в Arlington Heights вызывает критику

Застройщик может получить до 13,75 млн. долларов государственных средств на предлагаемое им преобразование заброшенного торгового центра в Arlington Heights в жилой и коммерческий комплекс стоимостью 100 млн. долларов.

Однако власти и жители пригорода спорят о том, должна ли компания UrbanStreet Group из Schaumburg получить хоть какую-то часть налоговых льгот, финансирующих районные фонды, поскольку ее план размещения более дешевых квартир для пожилых людей в отдельном здании противоречит букве закона – если не духу – местного постановления о доступном жилье.

UrbanStreet ведет переговоры с другим застройщиком, компанией Northpointe Development Corp. из Oshkosh (штат Висконсин), о строительстве 37 квартир для пожилых людей в рамках реконструкции участка площадью 17,6 акра на северо-восточном углу дорог Golf и Arlington Heights. В эту территорию входят семь участков, принадлежащих пригороду, и торговый центр International Plaza, перспективы перепланировки которого застопорились на два десятилетия.

Однако остается открытым вопрос о том, сможет ли проект получить необходимые федеральные налоговые кредиты на жилье для малоимущих.

Если сделка с Northpointe сорвется, UrbanStreet, согласно меморандуму о взаимопонимании с пригородом, приложит “добросовестные усилия” для привлечения другого застройщика.

Если же сделка не состоится, пригород может забрать готовый участок и самостоятельно найти застройщика доступного жилья, говорится в соглашении.

Тем временем UrbanStreet планирует построить шесть четырехэтажных многоквартирных домов на 266 квартир и сдавать их в аренду по рыночным ставкам. Также предполагается построить четыре коммерческих участка вдоль Golf Road площадью около 34 тыс. кв. футов для розничной торговли, ресторана и детского сада.

Доверенное лицо пригорода Arlington Heights Венди Даннингтон потребовала внести изменения в 18-страничный меморандум, который в течение последнего года обсуждался за закрытыми дверями между застройщиком и сотрудниками пригорода.

Она указала на принятое в 2020 г. постановление об инклюзивном жилье, которое требует от любого проекта, получающего государственную помощь, выделять 10% жилья в качестве доступного. Постановление предусматривает, что более дешевые единицы жилья должны быть распределены среди единиц жилья с рыночной стоимостью, и что они должны строиться одновременно.

Однако совет пригорода также имеет право отступать от этих требований.

“Я обеспокоена тем, какой прецедент это создаст для будущих проектов, если мы не примем во внимание эти моменты”, – сказала Даннингтон.

Член попечительского совета Николь Грасс, проголосовавшая за поправки Даннингтон, отметила, что жильцы дома для пожилых людей будут иметь доступ к большинству, но не ко всем удобствам соседнего жилого комплекса с рыночными ценами.

“Это не инклюзивный проект. Это отдельный дом. Они не строятся одновременно”, – сказала Грасс.

Джон Деннис, старший вице-президент компании UrbanStreet, сказал, что пожилые люди смогут пользоваться внешними удобствами многоквартирных домов, например, бассейном. Однако, когда жильцы одного дома заходят в дом другого владельца, возникают вопросы ответственности и другие проблемы.

По словам Денниса, предлагаемый многоквартирный дом для пожилых людей в северо-западном углу участка – это “творческое решение”, позволяющее выполнить требования постановления пригорода, а также способ получить необходимое финансирование.

“Мы не только пытаемся выполнить требования, но и превзойти их. И вот какое решение мы нашли. Мы нашли способ привлечь другой капитал – федеральные налоговые кредиты – для строительства этого здания, чтобы превысить и соблюсти ваше постановление”, – сказал Деннис.

В данном случае постановление пригорода требует 27 доступных единиц жилья, а разработчики предложили 37.

Но эти квартиры, стоимость которых ниже рыночной, не могут быть размещены в других зданиях, “мы просто не сможем этого сделать”, – сказал Деннис. “Это нецелесообразно. Если бы это было возможно, мы бы уже сделали это”.

Члены совета проголосовали против предложения Даннингтон и в итоге одобрили меморандум в целом, причем Даннингтон была единственной, кто проголосовал “против”.

Мэр Том Хейз заявил, что этот план позволит хотя бы немного снизить потребность в доступном жилье для пожилых людей в этом районе.

“Это не тот застройщик, который пытается убежать от постановления. Это застройщик, который действительно пытается соответствовать хотя бы его духу”, – сказал Хейз. “Я хочу работать с ними. Я не хочу, чтобы они уходили”.

Представители пригорода охарактеризовали меморандум как необязательное мероприятие, которое может привести к заключению официального соглашения о перепланировке. Это будет включать в себя гарантии, позволяющие застройщику использовать средства фонда TIF 4, в который отчисляются налоги на недвижимость, превышающие определенный уровень, из школ и других налоговых органов.

Согласно условиям сделки, разработчик получит 3,3 миллиона долларов из резервов TIF, а также доходные облигации на сумму 5,3 миллиона долларов и вексель на сумму 2,79 миллиона долларов, которые будут выплачены из доходов, полученных от разработки.

Проект также должен быть рассмотрен консультативными комиссиями по жилищному строительству, проектированию и планированию. Окончательное решение будет принято советом пригорода.

Согласно предварительным срокам, строительство апартаментов начнется в октябре следующего года, а заселение – в декабре 2025 года. Закладка фундамента под жилье для пожилых людей будет произведена в сентябре 2025 года, а заселение – в марте 2027 года. Строительство коммерческих площадок начнется в мае 2025 г. и завершится в течение двух лет.