Жильцы апартаментов в Чикаго столкнулись с резким ростом арендной платы весной 2025 года

Весной 2025 года арендаторы квартир в Чикаго, особенно на North Side, столкнулись со значительным повышением цен и дополнительными сборами, которые стали повсеместной практикой со стороны владельцев недвижимости. Согласно данным Integra Realty Resources, в третьем квартале 2024 года средняя стоимость аренды элитных апартаментов в высотных зданиях центра города достигла рекордных $3,61 за квадратный фут, что на 2,27% выше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года.

Таким образом, аренда двухкомнатной квартиры площадью 1 000 квадратных футов в районах Gold Coast, Lincoln Park или Old Town может достигать $3 610 в месяц. В целом по городу, согласно данным ApartmentHomeLiving.com, средняя аренда составляет $2 675 за однокомнатную квартиру и $3 404 за двухкомнатную.

Рост цен в прибрежных районах и новых жилых комплексах

Прогнозы на 2025 год показывают, что рост арендной платы в прибрежных районах Чикаго может достичь двузначных процентов. По словам аналитиков, основные причины повышения — это рост налогов на недвижимость и увеличение эксплуатационных расходов, которые владельцы перекладывают на арендаторов. Особенно высокие “догоняющие” повышения наблюдаются весной и летом.

К примеру, квартира, которая в марте 2024 года сдавалась за $1 000, теперь стоит $1 120 в месяц — рост на 12%, сообщают в Redfin. В Luxury Living Chicago добавляют, что аренда элитных апартаментов в центре города выросла на 3% за год, превысив отметку в $3 100 в месяц впервые в истории.

Такие квартиры в основном арендуют молодые профессионалы 25–35 лет с высоким доходом. Минимальный годовой доход для аренды подобных объектов — $75 000, а в новых жилых комплексах средний доход жильцов составляет $120 000.

Дополнительные сборы: парковка, животные, коммунальные услуги

Даже владельцы небольших домов на North Side начали компенсировать низкую базовую аренду дополнительными сборами: от $75 до $200 в месяц за парковку, от $25 до $150 — за коммунальные услуги, включая воду, вывоз мусора, уборку снега и ландшафтные работы. Владельцы домашних животных платят около $50 в месяц за каждого питомца.

Многие арендодатели теперь отказываются от возвратного залога, предпочитая взимать невозвратные сборы за заселение и оформление — от $350 до $500, что улучшает их денежный поток.

Резкий рост налогов провоцирует скачки аренды

На North Lincoln Square владелец четырёхквартирного дома повысил аренду однокомнатных квартир с $1 300–$1 350 в 2024 году до $1 600–$1 650 весной 2025-го — рост на 23%. Причина — увеличение налога на недвижимость на 46,5%, с $7 642 в 2020 году до $11 200 в 2024-м.

В Lincoln Park владелец дома на пять квартир сдал однокомнатную квартиру за $2 765, что на 31,6% выше прошлогодней цены ($2 100). Сюда входят базовая аренда ($2 575), сбор за коммунальные услуги ($75), плата за животное ($50) и аренда кладовой ($65). Рост составил 46,5%, почти полностью связанный с налогом в $27 620.

В Old Town двухкомнатная квартира с двумя ванными комнатами сдана за $3 620, что на 27% выше, чем в 2024 году ($2 850). Большая часть этой суммы пойдёт на оплату налога в $26 816.

Переоценка недвижимости в 2024 году усугубила ситуацию

По словам Фрица Каэги, оценщика округа Cook, в Rogers Park Township стоимость многоквартирных домов выросла с $145,63 млн в 2023 году до $213,04 млн в 2024 году — на 46%. Это затрагивает около 800 коммерческих объектов с более чем четырьмя квартирами.

Коммерческая недвижимость в Чикаго и округе Cook облагается налогом из расчёта 25% от рыночной стоимости (в отличие от 10% для частных домов), что делает многоквартирные дома более уязвимыми к повышению налогов.

В West Chicago Township, охватывающем территорию между Chicago River, North Avenue, Pershing Road и Harlem Avenue, также наблюдается рост: с 2021 года медианная стоимость многоквартирных домов выросла на 20%. Эксперты прогнозируют серьёзное повышение аренды в районах Bucktown, Wicker Park, Near West Side, Humboldt Park, Austin, Garfield Park, а также в North и South Lawndale.

Где искать более доступную аренду

Тем, кто готов пожертвовать близостью к озеру ради экономии, стоит обратить внимание на ZIP-код 60608. В районах Lower West Side, Little Italy и Bridgeport средняя стоимость аренды — $1 770 в месяц, что почти на $1 000 дешевле, чем в популярных районах.

Пригород Чикаго: острая конкуренция и дефицит предложений

Рынок аренды в пригородах Чикаго также испытывает высокое давление. По данным отчёта Rent Café, сейчас десять арендаторов претендуют на каждую свободную квартиру. Уровень продлений аренды вырос до 70,4%, а уровень заселённости достиг 95,4%.

Арендаторы в пригородах живут в среднем 2,5 года в одном месте, что ограничивает доступные предложения. В Чикаго квартиры освобождаются в среднем за 40 дней, что на два дня быстрее, чем год назад. При этом уровень продления аренды в городе достиг 59,2%, а заселённость — 94,4%.

На фоне такого дефицита на каждую доступную квартиру сейчас претендуют восемь человек — на два больше, чем в прошлом году.