Снижение ставок ФРС может иметь непредвиденные последствия для рынка жилья

За последние годы экономика США пыталась справиться с инфляцией, сокращая её во всех секторах, за исключением рынка жилья. Ситуация с доступностью недвижимости остаётся острой, особенно из-за хронически низкого предложения и высокой стоимости жилья. Тем не менее, шаги Федеральной резервной системы (ФРС), направленные на смягчение условий кредитования, могут оказать неожиданный эффект на жилищный рынок. Вопрос заключается в том, смогут ли они помочь решить проблему или лишь усугубят её.

Дисбаланс спроса и предложения: ключевая проблема

Основная причина сложившегося кризиса на рынке жилья — это дисбаланс между спросом и предложением. Количество покупателей значительно превышает количество доступных для продажи домов. Этот дисбаланс существовал и до пандемии, однако резкий рост спроса во время COVID-19, когда процентные ставки по ипотеке достигли исторических минимумов, лишь усугубил ситуацию.

Сегодня многие владельцы домов, которые взяли ипотеку под низкий процент в пандемийный период, не хотят продавать недвижимость, поскольку текущие высокие процентные ставки делают новые займы намного менее выгодными. Это явление получило название «эффект блокировки». Высокие ставки сдерживают продажу домов, и на рынке ощущается острый дефицит предложений, что, в свою очередь, поддерживает высокие цены.

Потенциальные действия ФРС и их влияние на рынок

На фоне ожиданий снижения процентных ставок на ближайшем заседании ФРС, возникает вопрос: насколько эти меры смогут помочь рынку жилья? Если ФРС решится на снижение ставки, это потенциально может снизить стоимость заимствований и повысить доступность ипотек для покупателей. Такой шаг может разблокировать рынок, побудив владельцев жилья с низкими ставками продать свои дома.

Дэниел Альперт, управляющий партнер Westwood Capital, утверждает, что агрессивное снижение ставок со стороны ФРС было бы благоприятным для рынка, поскольку это могло бы привести к снижению стоимости существующих домов и арендных платежей. Этот эффект мог бы помочь не только покупателям жилья, но и арендаторам, которые также страдают от высоких цен.

Однако вопрос заключается в том, насколько существенным будет снижение ставок. Как говорит Дэрил Фэйрвезер, главный экономист Redfin, даже незначительное снижение ставок, например до 6%, может оказывать психологическое влияние на рынок, побуждая большее количество людей рассматривать покупку жилья. Это, однако, не вернёт рынок на уровень до пандемии, когда ставки были на исторически низком уровне.

Непредвиденные последствия

Тем не менее, снижение ставок может иметь непредвиденные последствия. Уменьшение стоимости заимствований может спровоцировать новый всплеск спроса на недвижимость. Это особенно опасно в условиях хронически низкого предложения жилья, когда рост спроса может ещё больше повысить цены на жильё, делая его недоступным для многих американцев. Грег Макбрайд, главный финансовый аналитик Bankrate, отмечает, что снижение ставок «может привести к увеличению спроса и, как следствие, усложнить покупку дома».

Таким образом, ФРС может случайно усугубить проблему доступности жилья, которую она стремится решить. Ведь снижение ставки поможет только с одной стороны — спроса, но не решит проблему недостатка предложений на рынке.

Что в итоге?

Хотя снижение ставок может облегчить условия для получения ипотечных кредитов, это не решит главную проблему рынка жилья — дефицит предложения. Если снижение ставок приведёт к новому всплеску спроса, а домов на рынке по-прежнему будет недостаточно, это может лишь увеличить разрыв между покупательской способностью и реальной доступностью недвижимости.

Для решения проблемы необходим комплексный подход, включающий меры по увеличению строительства доступного жилья и стимулирование владельцев домов к продаже. В противном случае, снижение ставок ФРС может стать временным решением, которое лишь усугубит проблему доступности недвижимости в США.