Многие бэби-бумеры владеют слишком большими домами. Можно ли убедить семьи продать их?

Среди многих суровых истин для тех, кто пытается выйти на жестокий рынок жилья Америки, есть одна: бэби-бумеры продолжают владеть многими большими домами страны, даже после того, как их семьи сократились до одного или двух человек.

Согласно недавнему анализу Redfin, бэби-бумеры, чьи дети давно переехали, владеют в два раза большим количеством домов с тремя спальнями, чем миллениалы с детьми. Это означает, что эти более крупные дома не появятся на рынке, что является одним из факторов, ограничивающих предложение для молодого поколения.

Некоторые бэби-бумеры, поколение в возрасте от 60 до 78 лет, счастливы в своих больших домах, используя дополнительные спальни для хобби-комнат и гостевых. Другие говорят, что хотят сократить жилплощадь, но это просто не имеет смысла с финансовой точки зрения.

73-летняя Шерри Мюррей и ее 80-летний муж купили дом в Питтсбурге в 1991 году за $240 000. Здесь четыре спальни, часть которых они больше не используют. Многие из ее друзей находятся в той же лодке.

Мюррей в какой-то момент хотела купить жилье поменьше, но она говорит, что дома, которые соответствуют ее требованиям, в одном и том же пригороде продаются быстро и за большие деньги. Именно поэтому семья остается на месте.

Дома меньшего размера могут стоить дороже, если они новее или являются частью сообщества, предоставляющего дополнительные услуги своим резидентам. В некоторых районах также очень мало одноэтажных домов, что делает их популярным вложением.

На некоторых домовладельцев также влияет так называемый эффект блокированной ипотеки. По данным Redfin, в то время как 54% домовладельцев поколения бэби-бумеров владеют своими домами полностью, большинство из тех, кто имеет ипотечные кредиты, имеют низкие процентные ставки. Так что брать новую ипотеку не имеет особого смысла, поскольку ставки сейчас составляют около 7%.

«Это просто глупое экономическое решение — тратить столько денег, получая гораздо меньше», — говорит Мюррей.

По всей стране многие бэби-бумеры постигают одну и ту же истину: может быть дешевле и привлекательнее остаться в своем нынешнем большом доме, чем продать его и переехать в нечто меньшее.

«Еще одна проблема: у пожилых домовладельцев явное несоответствие жилья и их потребностей. Они физически или функционально не соответствуют дому, в котором живут», — говорит Гэри Энгельхардт, экономист из Сиракузского университета, изучающий вопросы старения и рынки жилья.

Энгельхардт говорит, что это серьезная проблема, поскольку жизнь в больших двух- и трехэтажных домах может привести к падениям, которые крайне опасны для пожилых.

Энгельхардт говорит, что существует два основных политических подхода к тому, чтобы попытаться решить ситуацию.

Во-первых, по его словам, это предоставление субсидий или налоговых льгот на модификацию жилья, которые позволят пожилым людям стареть в своих домах, но имея более безопасные условия. Хотя это могло бы сделать нынешнее жилье пожилых людей более безопасным и надежным, оно не вернет эти дома на рынок.

Во-вторых, поощрение строительства жилья, которое хорошо подходит для пожилых американцев: «Вы способствуете строительству новых жилых единиц, которые будут соответствовать требованиям ADA, будут иметь универсальный дизайн и все типы функций, которые подходят для людей старшего возраста».

Например, правительство могло бы создать налоговую льготу, чтобы стимулировать застройщиков строить жилье для пожилых, аналогично налоговой льготе на жилье для малоимущих, которая стимулирует строительство доступного жилья.

Дженни Шютц, эксперт по жилищной политике Брукингского института, говорит, что для того, чтобы побудить пожилых людей переехать из домов, которые сейчас для них слишком велики, необходимы разные инструменты в зависимости от их географического положения и финансовых ресурсов. Например, домовладелец с низким доходом ветшающего дома мог бы быть готов обменять его на более новую, меньшую квартиру в здании с лифтом, если бы для этого существовала программа.

Но давним домовладельцам Калифорнии, которые стали свидетелями стремительного роста стоимости их недвижимости, вероятно, потребуется другой подход. Там Предложение 13 строго ограничивает повышение налогов на недвижимость – так что многие давние домовладельцы платят налоги с небольшой части стоимости своего дома. Это создало свой собственный эффект блокировки, который отговаривает домовладельцев продавать свои дома.

Есть и другие изменения в политике, которые могут облегчить строительство жилья для разных этапов жизни и тем самым побудить бумеров сократить размеры жилья.

«Я думаю, что одна из вещей, которые мы знаем как истину, заключается в том, что пожилые люди хотят иметь возможность стареть в своих сообществах. Здесь у них уже есть друзья и соседи, врачи и автобусные маршруты, которые они знают — все то, что делает старение более или менее приятным процессом», — говорит Даниэль Аригони, управляющий директор по политике и решениям Национального жилищного фонда.

Но во многих районах, включая районы, где проживает много бэби-бумеров, есть зонирование, позволяющее строить только дома на одну семью. Это означает, что когда пожилые люди решают, что их нынешние дома слишком велики, им, по сути, приходится переезжать из своего района.

Поэтому, если города и штаты хотят поощрять более правильные размеры жилья для определенных групп населения, они могут изменить свои правила зонирования, чтобы разрешить больше разных типов жилья во всех районах.

Муниципалитеты также могут разрешать и поощрять строительство вспомогательных жилых единиц (ADU), вторичных жилищ, таких как коттеджи на заднем дворе или квартиры в подвале. Аригони говорит, что это дает много преимуществ пожилым людям.

Например, ADU можно построить на одном уровне, вообще без ступенек. Домовладельцы могут переехать в новый, меньший по размеру ADU на своей территории и зарабатывать деньги на аренде более крупного дома, что позволяет им оставаться в районе, который им нравится, одновременно добавляя большой дом на рынок аренды. Дополнительное пространство также может служить жильем для лиц, осуществляющих уход, или членов семьи.

Еще один способ увеличить предложение в районах с низкой плотностью населения — позволить домовладельцам с большими участками разделить их, генерируя деньги для домовладельца и одновременно освобождая место для строительства нового дома.

В настоящее время в США строится 1,6 миллиона домов и квартир. Это предложение должно облегчить покупателям поиск домов, которые им подходят.

Между тем, многие бэби-бумеры с пониманием относятся к тому, с чем сталкивается молодое поколение.

«Мне их очень жаль. Они также должны получить равные возможности, как когда-то получили мы», — говорит 67-летний Гуаранг Патель, домовладелец из Мэриленда, который надеется сократить размеры своего дома.